mail@stormadvokatfirma.dk | 72 30 12 05 | Vi har åbent man-tors 8-16, fre 8-15
STORM > Nyheder > Byggeri på naboejendommen omfattet af sælgers oplysningspligt

Byggeri på naboejendommen omfattet af sælgers oplysningspligt

Køber kunne kræve erstatning fra sælger for ikke at have oplyst om en planlagt ombygning/tilbygning på naboejendommen.

I en ny dom fra Vestre Landsret er det blevet slået fast, at sælgers oplysningspligt, i forbindelse med salg af sin ejendom, tillige omfatter oplysning om en tilbygning/ombygning på naboejendommen.

Sælger havde givet tilladelse til naboens byggeri

Køber købte ejendommen af Sælger den 8. juli 2008 for en kontantpris på kr. 1.825.000,00 med overtagelse den 1. september 2008.

Det fremgik af en partiel byplanvedtægt gældende for området, hvor ejendommen var beliggende, at der kun måtte opføres åben og lav bebyggelse. Der var derudover tinglyst en deklaration på ejendommen vedrørende, at samtlige parcelejere skulle give tilladelse til at foretage ændringer i bygningernes form, farve og anlæg.

Sælger, samt øvrige parcelejere, havde givet tilladelse til naboens planlagte ombygning/tilbygning før salget til Køber. Sælger havde ikke oplyst Køber herom forinden handlens indgåelse.

I januar/februar 2009 fik Køber kendskab til ombygningen, hvorefter der udtages stævning mod Sælger, da det er Købers opfattelse, at den erhvervede ejendom har lidt et værditab.

Ejendommens værdi bliver væsentligt forringet

Under retssagen bliver der udmeldt syn og skøn, og skønsmanden bliver spurgt, hvilken betydning naboens byggeri vil have for værdien af Købers ejendom.

Skønsmanden skønner, at naboens byggeri vil nedsætte markedsværdien med kr. 325.000,00, således at markedsværdien vil være kr. 1.500.000,00. Derudover bemærkede han, at når ombygningen/tilbygning var færdiggjort, var der en risiko for, at det ville have en større negativ påvirkning af prisen, ligesom nogle mulige købere helt ville fravælge ejendommen.

Sælger havde tilsidesat sin oplysningspligt og Køber kunne få erstatning

Vestre Landsret kom frem til, at Køber var berettiget til at få en erstatning på kr. 325.000,00, svarende til skønsmandens vurdering af værdiforringelsen af ejendommen.

Dette begrundes med, at Sælger ikke før handlens indgåelse havde gjort Køber opmærksom på, at denne havde givet naboen lov til at foretage ombygningen/tilbygningen. Derudover måtte Sælger være klar over, at det var en oplysning, som havde betydning for Købers køb af ejendommen. Som følge heraf havde Sælger tilsidesat sin loyale oplysningspligt.

Som følge af ovenstående, og som følge af, at der var tale om en væsentlig værdiforringelse af ejendommen, jf. skønsmandens vurdering, kunne Køber kræve erstatning af Sælger.

Hvad kan man som køber og sælger udlede af dette

Sælgers loyale oplysningspligt dækker også over oplysninger vedrørende påtænkte ændringer på naboers ejendomme, som Sælger er vidende om før handlens indgåelse.

Den beskrevne konkrete sag vedrører en tilbygning/ombygning, som medfører indkigsgener for naboen, men der kunne også have været tale om

– Støjgener
– Lugtgener
– Skyggegener

hvor man må formode, at Retten ville være kommet frem til det samme resultat. Dog er det en betingelse, at generne medfører en værdiforringelse af ejendommen for, at der kan blive statueret et erstatningsansvar.

Såfremt du har spørgsmål til omfanget af sælgers oplysningsforpligtelse, købers undersøgelsespligt, tabsopgørelse osv., er du velkommen til at kontakte os.