Bopælspligt ved køb af landbrug – hvad betyder det for dig som køber?

Bopælspligt er ofte den største overraskelse for købere

Når du overvejer at købe en landbrugsejendom, er det sjældent prisen eller finansieringen, der giver de største juridiske udfordringer. For både aktive landmænd og investorer er det derimod bopælspligten, der kan få afgørende betydning for, om handlen overhovedet kan gennemføres, og hvordan ejendommen kan anvendes efter købet.

Bopælspligten følger af landbrugslovens kapitel 5 og betyder i sin grundform, at ejeren skal tage fast bopæl på ejendommen. Pligten gælder i op til 10 år og indtræder som udgangspunkt ved ejerskifte. Det lyder umiddelbart enkelt, men i praksis rummer reglerne en lang række undtagelser, fortolkninger og dispensationsmuligheder, som kan være afgørende for købers handlefrihed.

Hvad er bopælspligt, og hvornår gælder den?

Bopælspligten betyder, at ejeren eller en godkendt lejer skal have folkeregisteradresse på ejendommen og faktisk bebo den. For køber indebærer det, at ejendommen ikke uden videre kan anvendes som investering, udlejning eller sekundær ejendom.

Pligten gælder som hovedregel, når:

• Ejendommen er noteret som landbrugsejendom med beboelse
• Der sker ejerskifte
• Ejendommen overstiger 2 ha

For investorer og selskaber er det især vigtigt at være opmærksom på, at bopælspligten også kan opfyldes af en lejer, men kun hvis betingelserne er opfyldt korrekt og rettidigt.

Købers udfordringer: Hvor bopælspligten spænder ben

Mange købere undervurderer konsekvenserne af bopælspligten. Typiske udfordringer er:

• Køber bor allerede på en anden ejendom uden landbrugspligt og kan ikke opfylde pligten
• Ejendommen er i så dårlig stand, at indflytning ikke er realistisk inden fristen
• Ejendommen købes som led i en investering eller strukturændring
• Der er usikkerhed om, hvorvidt en lejer kan godkendes

Konsekvensen af manglende opfyldelse kan være påbud om afhændelse, tvangssalg eller betydelige økonomiske tab. For investorer og selskaber kan bopælspligten i værste fald gøre ejendommen uanvendelig til det tiltænkte formål.

Købers muligheder: De muligheder, mange overser

Bopælspligten er ikke kun en begrænsning. Med den rette juridiske rådgivning kan den også håndteres strategisk.

Der findes blandt andet muligheder for:

• Dispensation ved istandsættelse eller genopførelse
• Dispensation ved uddannelse eller arbejde andetsteds
• Opfyldelse via lejer
• Særlige regler ved familiehandler og generationsskifte
• Strukturering af købet, så bopælspligten først indtræder senere
• Ophævelse af landbrugspligten

For professionelle købere kan den rette løsning betyde, at ejendommen kan erhverves og drives, uden at bopælspligten bliver en stopklods.

Hvorfor specialiseret landbrugsadvokat gør forskellen

Bopælspligt er et område, hvor små fejl får store konsekvenser. Standardrådgivning eller generel erhvervsjuridisk bistand er ofte ikke tilstrækkelig.

Hos STORM Advokatfirma arbejder vi specialiseret med landbrugshandler og kender praksis hos Landbrugsstyrelsen. Vi hjælper købere med:

• At afdække bopælspligtens betydning før køb
• At strukturere handlen korrekt
• At søge dispensation, hvor det er muligt
• At sikre dokumentation og erklæringer er på plads
• At minimere risikoen for påbud og efterfølgende tvister

Overvejer du at købe landbrug, og er du i tvivl om bopælspligten?

Kontakt STORM Advokatfirma i dag eller book et møde, før du skriver under. Tidlig rådgivning kan være forskellen på en god investering og en dyr fejltagelse.