Hvordan skal forpagtede arealer afleveres?

Hvis du lejer stuehuse ud til eksempelvis medarbejderbolig, har du med stor sandsynlighed sikret dig, at lejemålet ved fraflytning bliver afleveret i samme stand som ved indflytning.

Denne klumme er oprindeligt udgivet i Effektivt Landbrug den 21. juni 2023

Gør det sig også gældende, hvis du bortforpagter nogle af dine arealer? Jeg oplever, at det ikke altid er tilfældet og det er, for at sige det på godt nordjysk, træls at være bortforpagter, når forpagteren efterlader arealerne nærmest ubrugelige.

Med et stigende antal forpagtningsaftaler, er der derfor også stigende fokus på, hvordan forpagteren skal håndtere det forpagtede i forpagtningsperioden og ikke mindst, i hvilken stand det forpagtede skal afleveres.

Det at overlade brugsretten til en del af sit landbrug til andre er for mange landmænd en svær beslutning, idet man måske selv har lagt et niveau for, hvordan arealerne skal fremstå.

Individuelle aftaler

Det er derfor vigtigt at forberede sig grundigt som bortforpagter og lave en liste over, hvad man kan tillade og navnlig hvad man ikke vil tillade.

De fleste forpagtningsaftaler indeholder standardtekster om, hvordan hegn, veje, træer m.v. skal passes af forpagteren, men der er plads til at der kan laves individuelle aftaler.

Vedrørende de dyrkbare arealer, er der ligeledes standardiserede afsnit, der beskriver, i hvilken tilstand arealerne skal afleveres, herunder ofte også, om der skal være specifikke reaktionstal tilstede og om arealerne skal afleveres på stub.

Langt de fleste forpagtningsforhold afsluttes i ordentlighed og med gensidig respekt, men der er nogle få tilfælde, hvor tingene ender galt for bortforpagteren

Slemme tilfælde

Jeg har desværre for nyligt oplevet flere tilfælde, hvor forpagtere har anvendt jorden til spredning af murbrokker, plastik og asbestholdigt byggeaffald. Dette har efterladt ejeren med en udfordring, idet der ikke var betalt depositum og idet der ikke var lavet en egentlig afleveringsgennemgang da forpagtningen ophørte.

Jeg har ligeledes oplevet tilfælde, hvor forpagteren ikke kunne betale de skyldige forpagtningsydelser og hvor ingen af forpagterens kreditorer havde interesse i betalingen efter høst.

En god tjekliste

• For at forebygge dårlige oplevelser med en forpagter, bør man derfor som bortforpagter:
• Have en skriftlig forpagtningsaftale,
• Lave aftalen tydelig og konkret (undgå at anvende standardtekster, hvis du har specielle ønsker),
• Lave aftalen tidsbegrænset,
• Aftale betalingsdatoer, hvor der stadig er værdier på markerne,
• Lave en gennemgang ved starten af forpagtningen,
• Kræve et passende depositum/en bankgaranti til sikkerhed for de krav, du kan risikere at skulle betale efter forpagtningen,
• Holde øje med forpagtningsforholdet mens det er i kraft,
• Gennemføre en gennemgang ved ophøret af forpagtningen og
• Tage stilling til, hvad der skal ske, hvis du som bortforpagter ønsker at sælge din bedrift i forpagtningsperioden.

Forpagtningsaftaler kan ligestilles med lejeaftaler i erhvervsforhold og det er faktisk komplicerede juridiske regler, der her skal anvendes.

Det er derfor nødvendigt, at du som bortforpagter har den rigtige plads ved forhandlingsbordet. Det kræver dels den grundige forberedelse, dels den rutine og erfaring, en erfaren landbrugsadvokat kan bidrage med.