Skriftlige aftaler giver stabilitet og driftssikkerhed
16. november 2020
3 minutters læsetid
Landbruget har lang tradition for mundtlige aftaler. Selvom en mundtlig aftale er lige så bindende som en skriftlig aftale, er den langt fra lige så hensigtsmæssig.
Denne klumme er oprindeligt udgivet i Effektivt Landbrug den 11. november 2020
I mit virke som rådgivende advokat oplever jeg en tendens til, at særligt forpagtningsaftaler er indgået mundtligt. Jeg har set mange eksempler på, at parterne har lavet en skriftlig, tidsbegrænset forpagtningsaftale, som efter sit udløb er forlænget mundtligt. I andre tilfælde findes der en skriftlig aftale, men aftalen beskriver f.eks. kun aftalens varighed og forpagtningsafgiften.
Fordelen ved at forpagtningsaftalen er skriftlig og indeholder en grundig vilkårsregulering er uden tvivl, at parterne selv efter flere år, kan huske hvad der er aftalt. Det er også en fordel, hvis bortforpagter vil sælge sin ejendom eller hvis en af parterne går konkurs.
Det uhensigtsmæssige ved en mundtlig aftale viser sig først og fremmest, når der opstår tvist mellem forpagter og bortforpagter om, hvad der er aftalt eller ikke er aftalt. Det kan eksempelvis være uenigheder om, hvordan jorden skal afleveres ved aftalens udløb, om forpagter kan viderepagte arealet helt eller delvist, hvem der skal afholde omkostningen til oprensning af grøfter eller omfanget af nødvendige grundforbedringer under forpagtningsaftalens varighed.
En mundtlig aftale eller en skriftlig aftale med sparsom vilkårsregulering giver ustabilitet og usikkerhed hos aftalens parter. Det medfører situationer, hvor en skriftlig aftale ikke regulerer forholdet tilstrækkeligt eller hvor parterne bliver uenige om, hvad der er aftalt mundtligt. I begge situationer er parterne på usikker grund, og det kan få store økonomiske og driftsmæssige konsekvenser.
Når et vilkår i en kontrakt er upræcis, og parterne efter aftalens indgåelse bliver uenige om indholdet af vilkåret, skal tvisten løses ved en fortolkning. Der indgår typisk flere elementer i en aftalefortolkning, herunder bl.a. parternes vilje, ordlyden, sædvaner og aftalepraksis. Ved aftalefortolkning har det betydning, hvem af parterne der er aftalens forfatter, da forfatteren i nogle tilfælde bærer risikoen for uklarheder. Det gælder også, at usædvanlige bestemmelser kræver særlig klarhed.
Hvis der opstår en tvist om en situation, som parterne ikke har taget stilling til, skal aftalen repareres. Det kaldes udfyldning af aftalen. Udfyldning vil typisk ske med vilkår, som det almindeligvis må forudsættes, at parterne ville have aftalt, hvis de havde taget stilling dertil. Lovregler, sædvaner og branchekutymer på området anvendes også.
Resultatet af fortolkning og udfyldning er, at aftalens reelle indhold er ude af parternes kontrolsfære. En usikkerhed der kunne være undgået, hvis parterne havde taget sig tid til at lave en skriftlig, fyldestgørende aftale, eller havde søgt professionel rådgivning.
En skriftlig forpagtningsaftale er også vigtig i forbindelse med ansøgning om arealstøtte. I en kontrolsituation skal man kunne dokumentere, at man rådede over arealet på datoen for ansøgningsfristen, hvilket i år var d. 20. maj. Hvis det ikke kan dokumenteres i tilstrækkelig grad, vil Landbrugsstyrelsen betragte det som en arealafvigelse. Støtten til arealet bortfalder og det kan medføre nedsættelse af støtten for de øvrige arealer.
I miljøgodkendelser til husdyrbrug er det ofte et vilkår, at virksomheden på forlangende skal kunne fremvise dokumentation for forpagtningsaftaler.
Jeg vil opfordre både større og mindre virksomheder til sikre sig et skriftligt aftalegrundlag for de aftaler, som har betydning for virksomhedens aktuelle og fremtidige drift. Så er virksomheden bedst klædt på til fremtiden.
Du er altid velkommen til at henvende dig til os og få en indledende drøftelse af din sag. Vi har stor erfaring i at analysere situationen og give dig råd om, hvad der er bedst at gøre.
