Guide: Fra lejer til ejer af produktionsbygninger
14. juni 2022
3 minutters læsetid
Hvis du ønsker at købe et hus på tvangsauktion, er det vigtigt, at du forbereder dig godt ved både at undersøge huset og ved at sætte dig godt ind i de særlige regler for, hvordan man køber et hus på tvangsauktion.
Du kan hele tiden holde øje med, hvilke huse du kan købe på tvangsauktion på itvang.dk, hvor du også kan finde salgsopstillinger.
Salgsopstillingen indeholder oplysninger om huset og salgsvilkårene, og den er lavet af den, som har anmodet om auktionen eller dennes advokat. Den, som har anmodet om auktionen, kaldes rekvirenten. Rekvirenten er typisk en panthaver eller et konkursbo.
Når du skal købe et hus på tvangsauktion, skal du møde op på auktionsmødet i fogedretten.
På auktionsmødet fortæller rekvirenten om ejendommen, og gælden til panthaverne i ejendommen gøres op. Du har mulighed for at stille spørgsmål til rekvirenten, hvis der er forhold, som du gerne vil have afklaret, inden du beslutter dig for, om det er et hus, du vil købe på tvangsauktion.
Fogedretten bestemmer et mindsteoverbud, f.eks. kr. 5.000. Der er ingen krav til størrelsen af det første bud. Tvangsauktionen slutter, når der efter tre opfordringer ikke kommer flere bud. Den højestbydende får hammerslag på ejendommen.
Hvis ejeren, rekvirenten eller en pant- eller udlægshaver, som ikke fik dækning ved buddet, er utilfredse med buddet, kan vedkommende forlange, at der bliver holdt en ny auktion. Det kaldes en 2. auktion, og den skal holdes inden 6 uger. Hvis der bliver begæret 2. auktion, har du ikke som højestbydende på 1. auktion købt huset på tvangsauktionen endnu, men du er bundet af dit bud. Kommer der ikke højere bud på 2. auktionen, får du endeligt hammerslag på ejendommen, som herefter er din.
Alle, der møder op til en tvangsauktion, kan byde på huset. Hvis du selv er forhindret, kan du bede en advokat møde op på auktionen og byde på dine vegne, eller du kan lade en anden møde op for dig med en skriftlig fuldmagt. Hvis du byder på vegne af et selskab, skal du have en tegningsudskrift og evt. en fuldmagt med, som du skal vise til fogedretten.
Når du inden tvangsauktionen gør op med dig selv, hvad du vil betale for huset på tvangsauktionen, skal du foruden dit bud medtage en række andre omkostninger, som du skal indregne i den samlede pris.
Ud over dit bud skal du betale størstebeløbet. Størstebeløbet er anslået i salgsopstillingen, og det præcise beløb bliver oplyst, inden auktionen går i gang. Størstebeløbet dækker sagsomkostninger og en række fortrinsstillede krav, herunder bl.a. restancer til kreditforeningen, restancer til brandforsikring og ejendomsskat mv. Hvis det er en udlejningsejendom, kan der også indgå lejerkrav i størstebeløbet.
Du skal som køber betale en auktionsafgift på kr. 1.500, og du skal betale kr. 175 for at få udskrift af auktionsbogen til brug for tinglysning af dit auktionsskøde. Selve tinglysningen af dit auktionsskøde koster kr. 1.660 + 0,6 % af købesummen (dit bud med tillæg af størstebeløbet) i tinglysningsafgift.
Når man køber et hus på tvangsauktion, skal man være særligt opmærksom på, at huset er købt med fuld ansvarsfraskrivelse og uden nogen muligheder for senere at gøre fejl og mangler gældende mod den tidligere ejer, fogedretten eller rekvirenten.
Der bliver ikke lavet nogen byggetekniske rapporter eller tilstandsrapporter, som beskriver ejendommens stand. Ejendommen er med andre ord købt som beset. Du kan heller ikke tegne ejerskifteforsikring, og du kan derfor ikke sikre dig mod skjulte fejl ved huset.
Det er derfor meget vigtigt, at du undersøger ejendommen inden tvangsauktionen. Du kan kontakte rekvirenten inden tvangsauktion og lave en aftale om tidspunkt for din besigtigelse af ejendommen. Du må gerne tage en byggesagkyndig eller en håndværker med på besigtigelsen, så I sammen kan vurdere ejendommens stand.
Dit bud på tvangsauktionen er bindende, og hvis du bliver højestbydende på auktionen, hænger du så at sige på ejendommen. Der er ingen fortrydelsesret.
Du skal derfor gøre op med dig selv, hvad du vil byde på tvangsauktionen. Hvis du har brug for finansiering, skal du kontakte dit pengeinstitut inden tvangsauktionen for en drøftelse af finansieringsvilkårene. Tvangsauktionskøber skal straks efter auktionen stille sikkerhed for sit bud over for fogedretten. Du skal derfor have forberedt på forhånd, hvordan du vil stille sikkerheden, når du ønsker at købe hus på tvangsauktion.
Det beløb, der skal stilles sikkerhed for, er opgjort foreløbigt i salgsopstillingen. Det nøjagtige beløb kan først beregnes efter budgivningen.
Sikkerheden udgør summen følgende tre beløb:
1) Restancerne på de hæftelser, som opnår dækning ved buddet (findes i salgsopstillingens kolonne 3)
2) Størstebeløbet
3) En fjerdedel af de dækkede hæftelser, som kan kræves udbetalt (salgsopstillingens kolonne 4).
Ofte tillader fogedretten, at man som højestbydende straks stiller sikkerhed for et mindre beløb på omkring 10-15.000 kr., og at man først i løbet af de følgende 7 dage stiller den fulde sikkerhed.
Hvis du bliver højestbydende på tvangsauktionen, skal du stille sikkerhed over for fogedretten med det samme. Når sikkerhedsstillelsen er på plads, er du ejer af ejendommen, og det fulde ansvar for ejendommen er fra det øjeblik dit.
Du får udleveret nøglerne til ejendommen, og du skal hurtigst muligt tegne en husforsikring og tilmelde dig som forbruger til forsyningsselskaberne.
Efter auktionen skal du opfylde dit auktionsbud. Fogedretten udsteder et auktionsskøde til dig, når det er dokumenteret, at størstebeløbet er betalt til de berettigede, og de dækkede panthavere og udlægshavere har udstedt samtykkeerklæringer. Auktionsskødet er dit bevis for, at du ejer ejendommen.
Herefter skal du sørge for, at dit auktionsskøde bliver tinglyst inden 1 år fra auktionsdagen. Hvis ejendommen er en landbrugsejendom, skal du være opmærksom på, at du skal opfylde landbrugslovens regler om 10 årig bopælspligt inden 6 måneder fra hammerslaget for at kunne købe ejendommen. Du har 4 uger fra hammerslaget til at søge Landbrugsstyrelsen om tilladelse til at erhverve ejendommen.
Læs mere om bopælspligten her.
Den gæld, som ikke bliver dækket ved tvangsauktionen, bliver slettet af tingbogen, når dit auktionsskøde bliver tinglyst. Du overtager derfor ikke gælden ved køb af hus på tvangsauktion.
Vi står klar til at hjælpe dig, hvis du vil købe et hus på tvangsauktion. Vi kan hjælpe dig med at få overblik over husets fysiske stand og økonomien, før du afgiver dit bud på tvangsauktionen. På den måde er du klædt bedst muligt på i forhold til de mange risici, som findes, når man køber hus på tvangsauktion.
Overvejer du at købe et hus på tvangsauktion? Kontakt os på tlf. 7230 1205.
Se vores guide til køb af hus på tvangsaktion.
Det er altid uforpligtende at henvende sig til os og få foretaget en indledende drøftelse af din sag. Vi har stor erfaring i at analysere situationen og give dig råd om, hvad der er bedst at gøre.
