Vær opmærksom, når du lejer bygninger ud

Landbruget ejer en omfattende bygningsmasse, der i visse tilfælde ikke bruges af ejeren selv. For at kunne benytte dette potentiale ved at leje bygninger ud, er der nogle punkter, man som udlejer skal være opmærksom på.

Denne klumme er oprindeligt udgivet i Effektivt Landbrug den 12. januar 2022

Først vil jeg ønske alle et godt nytår. Lad os håbe, at 2022 bliver året, hvor vi vender tilbage til en normal tilværelse uden restriktioner og særregler.

I årets første klumme, vil jeg kigge nærmere på udlejning af landbrugets bygninger. Der er nemlig stor forskel på, om du udlejer til beboelse eller drift.

Udlejning til beboelse

Boliglejemål er omfattet af lejeloven, der er en såkaldt beskyttelseslov, idet den skal værne om lejerens interesser fremfor udlejerens. Lejeloven indeholder en række bestemmelser, der ikke kan fraviges ved aftale og hvis der alligevel laves aftaler i strid med lejeloven, er de uden retsvirkning. Dette gælder bl.a. regler om opsigelsesmuligheder og lejeforhøjelser.

Kræv depositum og forudbetalt leje

Som udlejer skal man derfor sikre sig mod en potentielt dårlig oplevelse med en lejer, der ikke lever op til de forventninger, men oprindeligt havde. Dette kan gøres ved at kræve både depositum og forudbetaling af huslejen. Derved skal en ny lejer betale op til 6 måneders leje til at starte med og kan en lejer ikke løfte denne opgave, skal man som udlejer vurdere, om det er den rigtige lejer, men er ved at lave en aftale med.

Jeg foreslår denne løsning fordi, hvis en lejer ikke betaler huslejen fremover, vil ekspeditionstiden i Fogedretten medføre, at der først kan ske en tvangsmæssig udsættelse af lejeren efter ca. 4-6 måneder og i den mellemliggende periode kan man som udlejer risikere, at lejeren ikke betaler huslejen og dermed ”bor sit depositum op”.

Samtidigt vil jeg også råde til, at lejeren selv skal stå som betaler for forbrug af leverancer til det lejede, herunder vand, el og varme.

Udover disse råd, kan man som udlejer indlede lejeforholdet i en tidsbegrænset periode på eksempelvis to år for at kunne få mulighed for at vurdere, om bygningen i stedet skal sælges eller anvendes på anden vis. En tidsbegrænset lejeperiode kan kun forlænges en gang. Herefter betragtes lejefor-holdet som ikke tidsbegrænset og kan kun opsiges, hvis lejeloven giver mulighed for det og med et års varsel.

Udlejning til drift

Driftsbygninger kan udlejes enten til lejers fortsættelse af ejers oprindelige produktion eller til en lejers nye virksomhedsform.

Hvis eksempelvis et staldanlæg udlejes, er det vigtigt at lejer forpligtes til at opretholde ejerens produktionstilladelser, ikke mindst miljøtilladelserne.

Derudover skal aftaleperioden fastlægges, og der skal aftales betalingsterminer, eventuelt med betaling af depositum eller alternativt at lejer stiller bankgaranti for sine forpligtelser.

Dokumentér med billeder og video

Tilstanden af det lejede og omfanget (eventuelt inventar) skal beskrives og dokumenteres, eventuelt ved at optage video og tage billeder, og så skal lejeren selv stå som forbruger/ aftager af alle leverancer til produktionen.

Endelig bør man som udlejer forholde sig til, hvad der skal ske, hvis ejendommen tager skade/ brænder i lejeperioden. Hvis intet andet er aftalt, har udlejer pligt til at genopføre bygninger og det flugter ikke altid med udlejers planer.

Når det gælder udlejning, om det er til drift eller beboelse, er mit råd altid at man kontakter en erfaren advokat, der kan vejlede om og ekspedere selve lejeaftalen mellem parterne.

Det kan være en god idé at udleje sine tomme bygninger, og jeg ser også mange gode lejeforhold, men som med så mange andre ting, kræver det en ordentlig og grundig forberedelse inden man påbegynder et lejeforhold.