mail@stormadvokatfirma.dk | 72 30 12 05 | Vi har åbent man-tors 8-16, fre 8-15
STORM > Nyheder > Boligkøb og fast ejendom > Faldgrupper ved køb og salg af fast ejendom
Projektkøb er en investering

Faldgrupper ved køb og salg af fast ejendom

“Vi får derfor mange henvendelser i løbet af året fra købere, der bliver overrasket/skuffet over, at den mangel, de konstaterer efter overtagelsen ikke dækkes udbedret af forsikringen.”

Læs artiklen fra AabybroPosten, hvor Erik Braad udtaler sig om faldgrupper ved køb og salg af fast ejendom.


Ejerskifteforsikring

Faldgrupper ved køb og salg af fast ejendom

v/advokat Erik Braad, Storm Advokatfirma

I typisk alle sager, hvor der handles ejendomme til beboelse, hvor ejendommen er til beboelse for køber, bliver der i dag udfærdiget en tilstandsrapport, el-rapport og tilbudt en ejerskifteforsikring.

Konsekvensen er i normal situationen den, at køber via den tekniske rapport får en orientering om ejendommens stand, og dermed bedre grundlag for at vurdere, om han/hun skal købe ejendommen.

Sælger frigøres i normalsituationen for ansvaret for skjulte fejl og mangler ved ejendommen, når han til køber inden aftale er indgået leverer en tilstandsrapport, el-rapport og et tilbud på en ejer-skifteforsikring. Sælgers ansvarsfritagelse træder i kraft, uanset om køber vælger at tegne ejerskif-teforsikringen eller ej. Sælger skal til gengæld betale halvdelen af den tilbudte præmie for en forsikring tegnet for en 5-års periode med dækning indenfor lovgivningens normalområde.

For en typisk almindelig ejendom, villa m.v. vil ejerskifteforsikringspræmien typisk ligge mellem 12 – 18.000,00 kr., og med en selvrisiko af varierende størrelse, afhængig af, hvor god/dårlig til-standsrapporten er.

Ordningen blev indført primært for at nedbringe det meget store antal retssager, der var, om mang-ler ved fast ejendom. Endvidere var tankegangen den, at køberne i ejendomshandler skulle sikres bedre, og man fastsatte i lovgivningen regler for, hvilke dækningsomfang forsikringen skulle have. I forhold til sælger er der dog fortsat i særlige tilfælde mulighed for at rejse et ansvar, hvis han i for-bindelse med handlen har udvist svig ved at holde kendte skjulte mangler hemmelige for såvel den bygningssagkyndige som køberen. Det vil komme for vidt, på den forholdsvis ringe plads her, at komme ind herpå.

Køberne vil som udgangspunkt af forsikringen kunne få dækket de skader, der måtte opstå på ejendommen, som en følge af skjulte fejl og mangler ved ejendommen. Dette er også normalt kø-bernes forventning.

Der er dog et forhold, som køberne typisk ikke er opmærksom på, nemlig at en mangel ved en fast ejendom ikke nødvendigvis er det samme, som en skade i forsikringsmæssig sammenhæng. For-skellen i denne sondring er, at et forhold vedrørende fast ejendom kan være en mangel i almindelig forstand, og i juridisk forstand en konstruktion fejl, men manglen er ikke nødvendigvis en skade, der er dækket af forsikringen. Som eksempel kan nævnes, hvis man køber en ældre ejendom, der er væsentlig ombygget i nyere tid. Der handles et stort antal ejendommen, hvor netop denne situation passer.

Hvis man forestiller sig, at huset oprindeligt (det gamle hus) er opført i overensstemmelse med det bygningsreglement, der var gældende, da huset blev bygget, f.eks. 1930, og huset er ombygget f.eks. i 2010, og ombygningen er sket i overensstemmelse med bygningsreglementet i 2010. Hvis der i samspillet mellem den gamle bygning og ombygningen er forhold, der gør, at der opstår skade på ejendommen, f.eks. fugt, råd, svamp, skimmel eller lignende, så vil det i almindelig forstand og i juridisk forstand være en mangel ved ejendommen. Hvis årsagen til at skaden opstår er forhold, der relaterer sig til bygningens opførelse i 1930, men udførelsesmåden stadig var i overensstemmelse med reglerne gældende i 1930, i samspil med den nye ombygning, der også er lovlig, så vil det typisk ikke være en skade i forsikringsretlig henseende.

Dette forhold kommer typisk bag på mange købere, og det er desværre ikke en usædvanlig situation.

Der kunne nævnes mange andre eksempler på, hvor det såkaldte juridiske mangelsbegreb er an-derledes end det forsikringsretlige skadesbegreb.

Vi får derfor mange henvendelser i løbet af året fra købere, der bliver overrasket/skuffet over, at den mangel, de konstaterer efter overtagelsen ikke dækkes udbedret af forsikringen.

Det vil derfor være et rigtigt godt råd, at hvis man tillægger ejerskifteforsikringen stor betydning for afdækning af en risiko i forbindelse med et ejendomskøb, at kontakte en advokat eller en anden rådgiver med forstand på disse forhold til at få råd om, hvorledes risikoen kan afdækkes i forhold til netop den ejendom, som man påtænker at købe.

Der er ingen tvivl om, at de fleste købere har en anden forventning til ejerskifteforsikringens dæk-ningsomfang, end det der er virkelighedens verden.

I denne korte info artikel er kun behandlet et enkelt ud af mange komplekse forhold, der kan og bør vurderes i forbindelse med beslutningen om køb af fast ejendom, og en eventuel beslutning om tegning af en ejerskifteforsikring, således at man ikke med nogle falske forventninger køber en fast ejendom i blind tillid til, at man ved at tegne en ejerskifteforsikring ikke kan risikere at få vedlige-holdelses- og forbedringsudgifter på den ejendom, som man køber, som en følge af skjulte mangler.

Artikel fra Aabybro Posten, Tirsdag d. 1 september 2015 – Side 39 – Aabybro Posten