mail@stormadvokatfirma.dk | 72 30 12 05 - vi har åbent man-tors 8-16, fre 8-15

Nyheder


Dato: 
|

Faldgrupper ved køb og salg af fast ejendom

“Vi får derfor mange henvendelser i løbet af året fra købere, der bliver overrasket/skuffet over, at den mangel, de konstaterer efter overtagelsen ikke dækkes udbedret af forsikringen.”

Læs artiklen fra AabybroPosten, hvor Erik Braad udtaler sig om faldgrupper ved køb og salg af fast ejendom.


Ejerskifteforsikring

Faldgrupper ved køb og salg af fast ejendom

v/advokat Erik Braad, Storm Advokatfirma

I typisk alle sager, hvor der handles ejendomme til beboelse, hvor ejendommen er til beboelse for køber, bliver der i dag udfærdiget en tilstandsrapport, el-rapport og tilbudt en ejerskifteforsikring.

Konsekvensen er i normal situationen den, at køber via den tekniske rapport får en orientering om ejendommens stand, og dermed bedre grundlag for at vurdere, om han/hun skal købe ejendommen.

Sælger frigøres i normalsituationen for ansvaret for skjulte fejl og mangler ved ejendommen, når han til køber inden aftale er indgået leverer en tilstandsrapport, el-rapport og et tilbud på en ejer-skifteforsikring. Sælgers ansvarsfritagelse træder i kraft, uanset om køber vælger at tegne ejerskif-teforsikringen eller ej. Sælger skal til gengæld betale halvdelen af den tilbudte præmie for en forsikring tegnet for en 5-års periode med dækning indenfor lovgivningens normalområde.

For en typisk almindelig ejendom, villa m.v. vil ejerskifteforsikringspræmien typisk ligge mellem 12 – 18.000,00 kr., og med en selvrisiko af varierende størrelse, afhængig af, hvor god/dårlig til-standsrapporten er.

Ordningen blev indført primært for at nedbringe det meget store antal retssager, der var, om mang-ler ved fast ejendom. Endvidere var tankegangen den, at køberne i ejendomshandler skulle sikres bedre, og man fastsatte i lovgivningen regler for, hvilke dækningsomfang forsikringen skulle have. I forhold til sælger er der dog fortsat i særlige tilfælde mulighed for at rejse et ansvar, hvis han i for-bindelse med handlen har udvist svig ved at holde kendte skjulte mangler hemmelige for såvel den bygningssagkyndige som køberen. Det vil komme for vidt, på den forholdsvis ringe plads her, at komme ind herpå.

Køberne vil som udgangspunkt af forsikringen kunne få dækket de skader, der måtte opstå på ejendommen, som en følge af skjulte fejl og mangler ved ejendommen. Dette er også normalt kø-bernes forventning.

Der er dog et forhold, som køberne typisk ikke er opmærksom på, nemlig at en mangel ved en fast ejendom ikke nødvendigvis er det samme, som en skade i forsikringsmæssig sammenhæng. For-skellen i denne sondring er, at et forhold vedrørende fast ejendom kan være en mangel i almindelig forstand, og i juridisk forstand en konstruktion fejl, men manglen er ikke nødvendigvis en skade, der er dækket af forsikringen. Som eksempel kan nævnes, hvis man køber en ældre ejendom, der er væsentlig ombygget i nyere tid. Der handles et stort antal ejendommen, hvor netop denne situation passer.

Hvis man forestiller sig, at huset oprindeligt (det gamle hus) er opført i overensstemmelse med det bygningsreglement, der var gældende, da huset blev bygget, f.eks. 1930, og huset er ombygget f.eks. i 2010, og ombygningen er sket i overensstemmelse med bygningsreglementet i 2010. Hvis der i samspillet mellem den gamle bygning og ombygningen er forhold, der gør, at der opstår skade på ejendommen, f.eks. fugt, råd, svamp, skimmel eller lignende, så vil det i almindelig forstand og i juridisk forstand være en mangel ved ejendommen. Hvis årsagen til at skaden opstår er forhold, der relaterer sig til bygningens opførelse i 1930, men udførelsesmåden stadig var i overensstemmelse med reglerne gældende i 1930, i samspil med den nye ombygning, der også er lovlig, så vil det typisk ikke være en skade i forsikringsretlig henseende.

Dette forhold kommer typisk bag på mange købere, og det er desværre ikke en usædvanlig situation.

Der kunne nævnes mange andre eksempler på, hvor det såkaldte juridiske mangelsbegreb er an-derledes end det forsikringsretlige skadesbegreb.

Vi får derfor mange henvendelser i løbet af året fra købere, der bliver overrasket/skuffet over, at den mangel, de konstaterer efter overtagelsen ikke dækkes udbedret af forsikringen.

Det vil derfor være et rigtigt godt råd, at hvis man tillægger ejerskifteforsikringen stor betydning for afdækning af en risiko i forbindelse med et ejendomskøb, at kontakte en advokat eller en anden rådgiver med forstand på disse forhold til at få råd om, hvorledes risikoen kan afdækkes i forhold til netop den ejendom, som man påtænker at købe.

Der er ingen tvivl om, at de fleste købere har en anden forventning til ejerskifteforsikringens dæk-ningsomfang, end det der er virkelighedens verden.

I denne korte info artikel er kun behandlet et enkelt ud af mange komplekse forhold, der kan og bør vurderes i forbindelse med beslutningen om køb af fast ejendom, og en eventuel beslutning om tegning af en ejerskifteforsikring, således at man ikke med nogle falske forventninger køber en fast ejendom i blind tillid til, at man ved at tegne en ejerskifteforsikring ikke kan risikere at få vedlige-holdelses- og forbedringsudgifter på den ejendom, som man køber, som en følge af skjulte mangler.

Artikel fra Aabybro Posten, Tirsdag d. 1 september 2015 – Side 39 – Aabybro Posten

Mød vores team med specialistviden og handlekraft

  • Rune Hyllested

    Advokat (L), Adm. Partner
    "Jeg arbejder med erhvervslivets transaktioner, hvor jeg tænker fremsynet og helhedsorienteret."
  • Jens Axel Kruchov

    Advokat, Partner
    "Jeg arbejder med familieret og landbrugsret, hvor jeg lægger et helhedssyn på mine kunders udfordringer og muligheder."
  • Shapol N. Enggaard

    Advokat, Partner
    "Er du kommet til skade, skal du have den rigtige erstatning. Stå ikke alene med forsikringsselskabet."
  • Charlotte Marie Schmidt Christensen

    Advokat
    "Når en ulykke rammer, er der mange bekymringer, der melder sig. Jeg sørger for, at du ikke skal bekymre dig om at få den rigtige erstatning."
  • Susanne Dalsager

    Sagsbehandler
    "Det er vigtigt for mig at have en god dialog med kunderne."
  • Susanne Termansen

    Sagsbehandler
    "Det er vigtigt for mig at have en god dialog med kunderne."
  • Louise Bach Tindbæk

    Sagsbehandler
    "Jeg lægger stor vægt på at have en god dialog med vores kunder."
  • Karina Bjergbæk

    Sagsbehandler
    "Det er vigtigt for mig at have en god og løbende dialog med kunderne."
  • Bente Thomsen

    Sagsbehandler
    "Det er vigtigt for mig at skabe en god kontakt til kunderne."
  • Ditte Frederiksen Østergaard

    Advokat (L)
    "Jeg arbejder med familie- og arveret, hvor jeg lægger afgørende vægt på nærværende og ordentlig rådgivning."
  • Helena Hvid Sørensen

    Sagsbehandler
    "Det er vigtigt for mig, at du som klient oplever en høj faglig og fokuseret sagsbehandling for at sikre dig de bedst mulige resultater."
  • Heidi Balle Aaen

    Økonomi- og Administrationschef
    "Det er vigtigt for mig, at kunden er i centrum."
  • Lena Thomsen

    Sagsbehandler
    "Det er vigtigt for mig at have en god dialog med kunderne."
  • Mark Kray Brandt

    Stud. Jur
    "Det er vigtigt for mig, at mit arbejde udføres præcist, effektivt og professionelt."
  • Katrine Rytter Villadsen

    Advokatfuldmægtig
    "Mit primære arbejdsområde er inden for fast ejendom."
  • Erik Braad

    Advokat (L)
    "Mine faglige specialeområder er fiskeriets forhold, entrepriseret og projektudvikling af fast ejendom."
  • Conny Holmehave

    Sagsbehandler
    "Det er vigtigt for mig at have en god dialog med klienterne, så vi skaber et optimalt samarbejde og derigennem opnår de bedst mulige resultater."
  • Lene Braad

    Advokat
    "Jeg er ligefrem i min rådgivning, og jeg lægger stor vægt på, at klienten er orienteret om sagens forløb, og dermed føler sig tryg."
  • Vinni Mikkelsen

    Sagsbehandler
    "Det er vigtigt for mig at have god og løbende dialog med klienter og samarbejdspartnere, så vi opnår de bedst mulige resultater."
  • Ida Bjerggaard Kristensen

    Advokatfuldmægtig
    "I mit arbejde prioriterer jeg en høj grad af grundighed, struktur og effektivitet. "
  • Christian Bay Nielsen

    Advokatfuldmægtig
    "Det er vigtigt for mig, at klienten får et solidt juridisk håndværk, men præsenteret på en måde normale mennesker kan forstå."
  • Birthe Landbo Bundgaard

    Sagsbehandler
    "Det er vigtigt for mig, at sagsbehandlingen er ordentlig og effektiv med henblik på opnåelse af det bedst mulige resultat for klienterne."
  • Niclas Friis Hay

    Advokatfuldmægtig
    "Jeg bestræber mig på at præcisere forståelsen og omfanget af konkurslovens regler og principper, hvor der forsat er mange uafklarede spørgsmål"
  • Maria Als Levisen

    Advokatfuldmægtig
    "Jeg beskæftiger mig primært med behandling af konkursboer og rådgivning af erhvervsdrivende, hvor mit fokusområde er landbrugets retsforhold"
  • Jee Pedersen

    Sagsbehandler
    "Jeg lægger stor vægt på at være tilgængelig for klienterne og yde den bedste service."
  • Mikkel Secher Marcussen

    HR Chef
    "Gennem topmotiverede og engagerede ledere og medarbejdere, får kunderne den bedste oplevelse."
  • Susanne Lang Pedersen

    Sagsbehandler
    "Jeg lægger stor vægt på at være tilgængelig for klienterne og yde den bedste service."
  • Katrine Nedergaard Paaske

    Stud. Jur
    "Mit primære arbejdsområde er personskadeerstatning."
  • Jens Amstrup Møller

    Advokat
    "Jeg arbejder primært med rådgivning af virksomheder inden for en lang række juridiske områder."
  • Katrine Søndergaard

    Økonomielev
  • Inga Sand Sørensen

    Advokat
  • Camilla Søndergaard

    Stud. Jur
  • Marie Bjerre

    Advokat
    "Internationalt udsyn og fokus på kvalitet og grundighed"
  • Birgithe Fabricius

    Sagsbehandler
  • Nicolas Mikkelsen

    Advokat
  • Peter Lyhne Nielsen

    Stud. Jur
    "Ved løsning af mine arbejdsopgaver lægger jeg vægt på, at arbejdet udføres grundigt og effektivt."
  • Mathilde Paulsen

    Stud. Jur
    "I mit arbejde prioriterer jeg struktur og grundighed, men med en effektiv udførelse."
  • Jeppe Vistisen

    Stud. Jur
    "Mit primære arbejdsområde er indenfor insolvensret."
  • Line Willum

    Kontormedhjælper
  • Ann Gregersen

    Køkkenmedhjælper
    72 30 12 05
  • Winnie W. Clausen

    Receptionist
    "Jeg sætter en stor ære i at yde en kvalitetsbevidst og effektiv service"
  • Henriette Sølvberg Duus Nielsen

    Sagsbehandler
  • Henrik Bech Skadhauge

    Driftsleder
    "Jeg ligger stor vægt på en troværdig og nær kontakt med sagens parter."
  • Anette Viborg

    Digital Marketingkoordinator
    "Jeg brænder for den professionelle og nærværende tilstedeværelse online"
  • Maria Porsborg

    Advokat
    "Jeg beskæftiger mig primært med retssager og konflikthåndtering"
  • Lars Lyngdahl

    Presse- og kommunikationsansvarlig
    "Den gode historie er mit mantra."
  • Alina Rabkevitch

    Digital Marketingkoordinator
    "Det er vigtigt at have fokus på information, og hvordan denne kan tilgås nemt og effektivt for alle parter"
  • Emil Vejby Thorndahl

    Stud. Jur
    "I mit arbejde prioriterer jeg professionalisme og faglighed"
    72 30 12 05
  • Michael Friang Jensen

    Digital Marketingkoordinator
    "Jeg er bindeled mellem teknologi og mennesker, jeg får andre til at forstå den digitale tilgang."
  • Sebastian Glanz

    Studiemedhjælper
  • Hanne Anker-Ladefoged

    Praktikant, Familieret
  • Samida Bachmann

    Stud. Jur
    "Mit primære arbejdsområde er insolvensret, hvor jeg assisterer i behandlingen af konkursboer."
  • Andreas Darwin Madsen

    Stud. Jur
  • Iain Buchanan Taylor

    Solicitor (EU advokat)
  • Mikkel Anker Pedersen

    Advokat, Associeret Partner
    "Jeg beskæftiger mig primært med behandling af konkursboer."
  • Anders Munk Zacho

    Advokat (L), Associeret Partner
    "Med mig som din advokat får du en engageret rådgiver med en stærk faglig profil."
....

Kontakt os

Se åbningstider

Vil du gerne ringes op?

Indtast dit telefonnummer nedenfor, så ringer vi dig op snarest muligt.

Kategorier