Skjulte mangler i lejemål: Hvornår skal udlejer reagere?
3. november 2021
2 minutters læsetid
Det er ikke ligegyldigt hvor lang tid der går, fra udlejer konstaterer skjulte mangler i lejemål ved fraflytning, til at lejer bliver gjort opmærksom på dette, og udlejer fremsætter sit krav om udbedring.
Lejeloven indeholder ikke bestemmelser om, hvor lang udlejers reklamationsfrist er, når lejer fraflytter et lejemål, hvor der er skjulte mangler (dvs. mangler som ikke kan konstateres ved udlejers sædvanlige agtpågivenhed), idet det dog af den juridiske litteratur og forarbejderne til en tidligere bestemmelse i lejeloven fremgår at udlejers krav mod lejer skal gøres gældende hurtigst muligt efter udlejer har konstateret forholdet.
I følge lejeloven gælder udlejers reklamationsfrist på 2 uger fra flyttesynet ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed. Altså, hvis der er tale om skjulte mangler.
I en nyere dom fik Højesteret mulighed for at tage stilling til ovennævnte forhold, idet Højesteret skulle tage stilling til, hvorvidt en udlejers krav var fremsat uden ugrundet ophold eller for sent, hvilket ville medføre at udlejer mistede retten til at gøre istandsættelseskravet gældende overfor lejerne.
I forbindelse med et flyttesyn afholdt den 20. marts 2017, blev det konstateret, at lejernes istandsættelse af lejemålet var utilstrækkelig.
Parterne aftalte derfor, at udlejer skulle forestå istandsættelsen. 11 dage efter flyttesynet blev udlejer bekendt med den skjulte mangel, men reklamerede først dette over for lejerne den 4. maj 2017.
Højesteret udtalte, at lejeloven ikke udtrykkeligt regulerer, om der gælder en reklamationsfrist for skjulte mangler, men at det af forarbejderne følger, at skjulte mangler skal gøres gældende over for lejeren ”uden ufornødent ophold”.
Da udlejer blev bekendt med den skjulte mangel ultimo marts, men først reklamerede overfor lejerne i begyndelsen af maj, og der var ikke oplyst særlige omstændigheder, der begrundede, at reklamationen ikke var sket tidligere, nåede Højesteret herefter frem til, at udlejers krav ikke var rejst uden ugrundet ophold og derfor var fremsat for sent.
Konsekvensen var derfor, at lejerne ikke skulle betale for udbedringsomkostningerne relateret til den skjulte mangel.
På trods af Højesterets afgørelse er det endnu ikke endeligt afklaret, hvilken frist der specifikt gælder ved fremsættelse af krav relateret til skjulte mangler. Imidlertid kan man af dommen konkludere at reklamationer over skjulte mangler i lejeforhold, skal ske uden ugrundet ophold efter manglerne er konstateret. Det skal formentligt fortolkes som maksimalt 14 dage (dog gerne hurtigere) for, at man som udlejer kan være sikker på at kunne gøre kravet gældende mod lejer.
Du er altid velkommen til at henvende dig til os og få en indledende drøftelse af din sag. Vi har stor erfaring i at analysere situationen og give dig råd om, hvad der er bedst at gøre.
