Muligt at undgå tinglysningsafgift for visse erhvervsmæssige overdragelser af fast ejendom
27. september 2021
3 minutters læsetid
En dom fra Højesteret udvider mulighederne for at blive fritaget for den variable tinglysningsafgift på 0,6 % af ejerskiftesummen, når der overdrages fast ejendom fra ”selskaber mv.” til andre ”selskaber mv.” som led i ”fusion, fission, omdannelse eller tilførsel af aktiver”.
Ønsker du at overdrage en fast ejendom eller en virksomhed, der indeholder en fast ejendom, enten som led i optimering af din egen selskabsstruktur eller ændringer i ejerkredsen, skal du læse med her.
Hovedreglen er at der betales en fast afgift på kr. 1.750 (2021-tal) og en variabel afgift på 0,6 % af ejerskiftesummen, når der sker overdragelse af en fast ejendom. Ejerskiftesummen er værdien af de samlede ydelser, som køber betaler for ejendommen, og kan f.eks. bestå af kontante beløb, arv eller gave, overtagne restancer mv.
Overdrages der en større landbrugsejendom, en udlejningsejendom eller andre større byggerier, er en samlet ejerskiftesum på 50-100 mio. ikke usædvanligt. Tinglysningsafgiften vil i så fald være 300.000 – 600.000 kr.
En løsning kan være at sælge kapitalandelene i selskabet der ejer ejendommen, i stedet for at sælge den faste ejendom direkte. Herved undgås både den faste afgift og den variable afgift, fordi det er selskabets kapitalandele og ikke den faste ejendom, som overdrages.
Er ejendommen ejet i en personlig virksomhed, kan en kombineret virksomhedsomdannelse og salg af kapitalandele i det nyligt omdannede selskab være en løsning – men denne løsning er muligvis forældet og unødvendig for visse selskabstyper jf. nedenfor.
I nogle tilfælde kan der være særlige ønsker hos den enkelte ejer som gør, at man ikke ønsker at sælge ejerandele. I så fald må man overveje, hvilke alternativer der findes.
Tinglysningsloven indeholder en særlig afgiftsundtagelse for den variable afgift, når overdragelse af den faste ejendom sker fra ”selskaber mv.” til andre ”selskaber mv.”, og overdragelsen sker som led i ”fusion, fission, omdannelse eller tilførsel af aktiver”.
Begrebet ”selskaber mv.” er særligt vigtigt, fordi det er uklart defineret i lovgivningen. I tidligere praksis har man fortolket det således, at f.eks. interessentskaber (I/S) og partnerselskaber (P/S) ikke var omfattet af afgiftsfritagelsen, fordi ejer hæfter personligt. Ligeledes har typen af tilladte omstruktureringer også været meget indskrænkende fortolket i tidligere praksis.
Muligheden for at bruge afgiftsfritagelsen er nu blevet udvidet.
Højesteret har i sin afgørelse af 2. februar 2021 fastlagt, at et indskud af blandt andet fast ejendom fra et interessentskab til et partnerselskab, hvor interessentskabet udelukkende blev betalt med aktier i partnerselskabet, var omfattet af afgiftsfritagelsen. Selskaberne blev fritaget for at betale den variable afgift på 0,6 % af ejerskiftesummen.
Højesteret afviste også den tidligere praksis om, at afgiftsfritagelsen skulle være betinget af, at om-struktureringen kunne gennemføres skattefrit efter fusionsskattelovens regler, og at ”selskaber mv.” kun omfattede selskaber med adgang til skattefri omdannelse efter samme lov.
Afgørelsen slår derimod ikke fast, hvorvidt der ændres i praksis om, hvornår en enkeltmandsvirksomhed kan fritages for den variable afgift. En forsigtig analyse af hidtidig praksis, den nye afgørelses begrundelse, samt lovforarbejderne, indikerer at enkeltmandsvirksomheder formentligt ikke er afgiftsfritaget – medmindre der gennemføres en virksomhedsomdannelse efter virksomhedsomdannelseslovens regler.
Ligeledes er der stadig flere usikkerheder og fortolkningsspørgsmål, som ikke er afklaret, herunder hvilke omstruktureringstyper, som er omfattet.
Du bør derfor altid drøfte dine konkrete overvejelser omkring omstrukturering med en advokat.
Du er altid velkommen til at henvende dig til os og få en indledende drøftelse af din sag. Vi har stor erfaring i at analysere situationen og give dig råd om, hvad der er bedst at gøre.
