Mens vi venter på de rigtige ejendomsvurderinger
29. september 2023
3 minutters læsetid
Det kan være en god idé at udnytte ventetiden, mens Vurderingsstyrelsen får styr på sine ejendomsvurderinger, til at få kigget på om ejendommen skal handles med den oprindelige offentlige vurdering.
Denne klumme er oprindeligt udgivet i Effektivt Landbrug den 21. september 2023
Det er næppe gået forbi mange næser, at Vurderingsstyrelsen har udsendt en række foreløbige vurderinger af fast ejendom.
Vurderinger der, for en stor dels vedkommende, er behæftet med indlysende fejl. Der er set mange eksempler på, at en grundværdi er så markant højere end den samlede vurdering, at der nu er udsigt til en lang række klagesager.
Imens disse behandles, er det relevant at forholde sig til, hvordan en værdiansættelse i en familiehandel eller et generationsskifte samt handler fra dødsboer til arvinger kan fastlægges.
I alle handler, også familiehandler, skal man som hovedregel anvende ”værdien i handel og vandel”.
I familiehandler er der mulighed for at anvende reglerne i de to værdiansættelsescirkulærer om henholdsvis en værdi i intervallet +/- 15% regnet fra den oprindelige offentlige vurdering eller +/- 20% af den nye vurdering fra Vurderingsstyrelsen.
Ejendommens oprindelige offentlige vurdering er på 3.500.000 og kan handles i familien til +/- 15%, hvilket i kroner vil sige i intervallet 2.975.000 til 4.025.000.
Lad os antage, at Vurderingsstyrelsen rammer rigtigt, og fastsætter den nye offentlige vurdering til 5.000.000. Med den nye vurdering fastlagt, vil ejendommen kunne handles i familien til +/- 20%, som vil give en handelspris i intervallet 4.000.000 til 6.000.000.
Der er med andre ord en væsentlig forskel.
Cirkulærerne om værdiansættelse kan anvendes såfremt der ikke foreligger såkaldte særlige omstændigheder, der begrunder at parterne skal anvende en anden værdi.
Nu er der så ankommet foreløbige vurderinger, hvoraf en del er behæftet med alvorlige fejl og dermed skal man forholde sig til, om en sådan foreløbig vurdering kan få indflydelse på en værdiansættelse i en familiehandel.
Der er naturligvis ikke sket afklaring af dette på nuværende tidspunkt, så nedennævnte er mine betragtninger og overvejelser.
Idet de nye vurderinger betegner sig selv som foreløbige, er de ikke nødvendigvis bindende for borgeren, idet værdiansættelsen af grundværdien alene har til formål at danne beregningsgrundlag for en opkrævning af grundskyld. Dertil kommer, at de – for en stor dels vedkommende er indlysende forkerte.
På den baggrund er det da en mulighed at anvende det oprindelige cirkulære om +/- 15%, idet det fortsat må være gældende.
Gør man det, er det en god idé at handle med et skatteforbehold og lade en del af købesummen være en gave, der skal afgiftsanmeldes og dermed efterprøves af Skattestyrelsen.
En anden mulighed er at handle til den forventede værdi i handel og vandel. Parterne kan indhente en vurdering ved en anerkendt og branchekyndig ejendomsmægler og så anvende vedkommendes værdiansættelse.
Igen er det en god idé at tage et skatteforbehold for at kunne afbøde eventuelle virkninger af en anden opfattelse ved Skattestyrelsen.
I lyset af det historiske tempo fra Vurderingsstyrelsen og andre involverede myndigheder, må det forventes, at der vil være en høj grad af usikkerhed om værdiansættelserne i en betragtelig periode frem.
Derfor bør man som sælger og køber alliere sig med en erfaren rådgiver.
Du er altid velkommen til at henvende dig til os og få en indledende drøftelse af din sag. Vi har stor erfaring i at analysere situationen og give dig råd om, hvad der er bedst at gøre.
