Hvorfor tilstandsrapport?

Skal du købe bolig, spørger du måske: Hvorfor tilstandsrapport? Det er vigtigt at være opmærksom på, hvordan man som køber sikrer sig bedst muligt i tilfælde af, at uheldet er ude, og der viser sig en eller flere skader ved huset, som i første omgang var skjulte.

Med henblik på at beskytte såvel sælger som køber i en privat bolighandel, er det i lov om forbruger- beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom vedtaget, at under forudsætning af at sælger opfylder nogle specifikke krav, da kan sælger frigøre sig fra det ansvar for en bygnings skjulte fejl, som sælger ellers ville have i 10 år fra salget af ejendommen. Omvendt sikrer sælgers anvendelse af ordningen, at køber kan tegne ejerskifteforsikring, på baggrund af den udleverede dokumentation. I daglig tale kaldes ordningen blot for Huseftersynsordningen

Krav til sælger ved anvendelse af huseftersynsordningen

Det er frivilligt for en sælger af en fast ejendom, hvorvidt denne ønsker at anvende huseftersynsordningen. Dog finder ordningen kun anvendelse ved handler med fast ejendom, når ejendommen enten af køber eller sælger hovedsageligt anvendes til beboelse, ligesom huseftersynsordningen ikke finder anvendelse i ejendomshandler med ubebyggede grunde, grunde med bebyggelse under opførelse eller ved overdragelse af en landbrugsejendom. Her kan du læse mere om køb af landbrugsejendom.

Tilstandsrapport og elinstallationsrapport

Første krav til sælgers anvendelse af huseftersynsordningen er, at sælger fremlægger en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Sælger skal i den forbindelse sikre sig, at køber har modtaget rapporterne inden aftalen indgås mellem parterne.

I tilstandsrapporten skal den bygningssagkyndige beskrive synlige skader eller tegn herpå på ejendommen, ligesom den bygningssagkyndige vurderer ejendommens stand i forhold til det forventede for en ejendom af samme type og alder. Den bygningssagkyndige foretager ikke destruktive indgreb i forbindelse med gennemgangen af ejendommen, og beskriver derfor kun skader eller tegn på skader som den bygningssagkyndige kan se eller opdage uden at foretage yderligere destruktive indgreb på ejendommen.

I elinstallationsrapporten skal det beskrives hvis en elinstallation er ulovlig eller har funktionsfejl, og undersøgelsen foretages som stikprøver i ejendommens elinstallationer.

I både tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten anvendes et farvesystem til at angive eventuelle skader eller fejl på ejendommen. Ordningen med farvesystemet trådte i kraft den 1. oktober 2020, hvilket du kan læse mere om i artiklen ”Farvel til K3’erne: Tilstandsrapporter får en omfattende overhaling”.

Tilbud om ejerskifteforsikring

Udover fremlæggelse af tilstandsrapport og elinstallationsrapport skal sælger for at anvende huseftersynsordningen fremlægge et tilbud på ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen skal dække fejl ved bygningernes fysiske tilstand, som var til stede på tidspunktet for overtagelsen af ejendommen. Det er herudover en betingelse for dækning fra ejerskifteforsikringen, at skaderne eller funktionsfejlene ikke er nævnt i henholdsvis tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Sælger skal herudover skriftligt tilbyde at betale mindst halvdelen af forsikringspræmien i det fremlagte tilbud på ejerskifteforsikring.

Benyt egen byggesagkyndig

Selvom der er udleveret en elinstallations- og tilstandsrapport, anbefaler vi, at man som køber allierer sig med rådgivning fra en uvildig bygningssagkyndig, der kan rådgive en om såvel rapporternes indhold, ligesom mange bygningssagkyndige vil kunne bistå med en gennemgang af ejendommen for at sikre, at tilstands- og elinstallationsrapporterne er fyldestgørende og korrekte. En bygningssagkyndig rådgiver vil i mange tilfælde ligeledes kunne rådgive om metoder og omkostninger til udbedring af de i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten oplistede skader og fejl.

Husk advokatforbeholdet

Udover at søge rådgivning hos en byggesagkyndig anbefaler vi, at I altid får gennemgået købsaftalen og handlens øvrige dokumenter af en advokat med speciale i bolighandler. På den måde sikrer I, at der ikke er uventede overraskelser i aftalegrundlaget, ligesom I samtidig vil have mulighed for at få rådgivning om hvilke juridiske konsekvenser der er for jer ved sælgers anvendelse af huseftersynsordningen, samt hvilke forholdsregler I med fordel kan tage i den forbindelse.