Skat eller ej: Er salg af mit parcelhus skattefrit?
13. juni 2019
3 minutters læsetid
Der kan være en ganske god fortjeneste i vente, hvis man sælger sit parcelhus. Den gængse opfattelse er, at fortjenesten er skattefri. Men, er den nu også det?
Mange tror, at et salg af den bolig, de selv har boet i, altid er skattefrit. Det er imidlertid en fejlopfattelse, der i sidste ende kan føre til en betydelig skattebetaling.
Området har haft stor politisk bevågenhed, og det er en af de regler, der løbende tages op til overvejelse. Det kan skyldes, at med de stigende ejendomspriser, der har været i en årrække, kan den helt almindelige dansker opnå en meget betydelig avance fra det tidspunkt, hvor man har købt sit hjem, til man evt. sælger det igen.
De fleste andre steder i de danske regler, sker der beskatning af alle avancer, men den såkaldte parcelhusregel er en undtagelse.
Politisk har der fra flere sider været sat spørgsmålstegn ved, hvorvidt en arbejdsfri fortjeneste ikke skal beskattes.
De nuværende regler er sådan, at man som udgangspunkt kan sælge sin helårsbolig, uden at skulle betale skat af den avance, der er ved salget. Avancen består helt enkelt af forskellen imellem indkøbspris og salgspris.
Det er et krav for, at avancen er skattefri, at ejendommen har tjent som bolig for ejeren i hele ejerperioden eller en del heraf. Det er afgørende, at der har været reelt tale om privat beboelse i en periode. Fritagelsen for at skulle betale skat stiller endvidere krav om, at ejendommens samlede grundareal skal være mindre end 1400 m2.
En yderligere mulighed ved ejendomme, der er over 1400 m2, er, at man får offentlig myndighed til at give besked om, at der ikke kan ske udstykning til yderligere selvstændig grund.
Som en sidste mulighed for at opnå frihed for beskatning af avance ved private boliger, der er større end 1400 m2, da kan der indhentes erklæring fra Vurderingsstyrelsen, der oplyser, at en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse.
Betingelserne kan umiddelbart forekomme enkle, men det ses desværre fra tid til anden, at ejendommens ejere ikke er opmærksomme på regelsættet, hvilket kan udløse en uforudset og uventet skattebetaling for ejendomsejeren.
Det er derfor vigtigt, at man allerede i forbindelse med købet af ejendommen gør sig klart, hvilke skattemæssige konsekvenser, der er forbundet med et salg. Ydermere er det naturligvis centralt i forbindelse med salgsovervejelser, at man får afklaret, hvorvidt den avance, man evt. måtte opnå, er skattefri og dermed omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens fritagelse for skatteberegning af avancer, eller hvorvidt der skal betales en avance.
– Privat beboelse i en periode- Under 1.400 m2
– Over 1.400 m2- Mulighed for udstykning
Der er undtagelser til ovenstående. Se artiklens tekst for disse
Problemerne ses meget sjældent ved erhvervelse af et sædvanligt parcelhus på ca. 700 m2, idet en sådan ”normal” ejendom pr. definition er omfattet. Her ses udfordringerne oftest at vedrøre, hvorvidt ejer reelt har beboet ejendommen. Når der er tale om reel beboelse, kan dette gøres til genstand for undersøgelser, eks. hvis en ejer hyppigt skifter bolig og opnår fortjeneste. Her vil der være tale om en konkret bevismæssig vurdering, der vil danne baggrund for en endelig fastslåelse af, hvorvidt der er tale om en avance, der ikke udløser skattebetaling.
Sommerhusgrunde er ofte over 1400 m2, hvilket som udgangspunkt gør, at der skal stilles spørgsmålstegn ved, hvorvidt der skal ske avancebeskatning ved en evt. fortjeneste. Ved langt de fleste grunde, der vedrører sommerhuse, er der ikke mulighed for at udstykke yderligere i forhold til ejendommens areal, idet denne kan være fastsat i lokalplan. Forholdet er dog centralt at være opmærksom på, og generelt bør man overveje, hvorvidt der indtræder en avancebeskatning, når der købes såvel parcelhus som sommerhus, der overstiger 1400 m2.
I tilfælde, hvor en grund er så stor, at den vil kunne udstykkes, kan det være centralt at få foretaget en udstykningssag, mens ejeren fortsat bebor beboelsesejendommen i en periode efter udstykningen. I en sådan situation vil der kunne opnås fritagelse for avancebetaling ved det salg, der sker af boligen, mens salg af grund, der ikke har været anvendt til beboelse, som udgangspunkt vil udløse beskatning.
Både i forbindelse med køb og salg er det centralt af søge professionel rådgivning og sparring hos STORM Advokatfirma. Kontakt os på telefon 72 30 12 05.
Du er altid velkommen til at henvende dig til os og få en indledende drøftelse af din sag. Vi har stor erfaring i at analysere situationen og give dig råd om, hvad der er bedst at gøre.
