Guide: Køb af fast ejendom på tvangsauktion
28. marts 2019
5 minutters læsetid
At købe drømmehuset på en tvangsauktion kan være muligheden for at gøre en god handel. Der er dog en række faldgruber, man som køber skal være opmærksom på. Søg juridisk rådgivning, hvis du overvejer køb på tvangsauktion.
Tvangsauktion over fast ejendom er en særlig form for salg, som kan være gunstig set fra købers synsvinkel men som samtidig kræver, at man har gjort sig grundige overvejelser og undersøgelser.
Hos STORM Advokatfirma, får vi jævnligt henvendelser angående køb på tvangsauktion, som viser at der er et behov for at beskrive de væsentligste og centrale aspekter af et auktionssalg. Et salg på auktion adskiller sig nemlig på flere punkter fra et frivilligt salg.
Et salg på tvangsauktion sker via fogedretten. Det er fogedretten som på en panthavers (eller et konkurs– eller dødsbos) foranledning gennemfører og registrerer salget. Et salg på tvangsauktion kræver således ikke ejerens medvirken eller underskrift på en købsaftale.
Da ejeren ikke som ved et frivilligt salg er inddraget i salgsprocessen er der en række forhold man som byder på en auktion skal være bevidst om. Ejendommen sælges – populært sagt – ”som den er og forefindes” uden byggetekniske rapporter. Det betyder eksempelvis, at der yderst sjældent stilles krav om tilstandsrapporter. Tilstandsrapporter er hyppigt brugt i frivillige salg af parcelhuse og giver et indblik i ejendommens bygningsmæssige stand. Samtidig får køber en mulighed for at forsikre sig mod skader ved ejendommen via en ejerskifteforsikring. Denne mulighed for at tegne ejerskifteforsikring mod skader ved ejendommen eksisterer ikke ved salg på tvangsauktion. I frivillige handler findes en lovbestemt fortrydelsesret, som dækker de fleste situationer. Der gælder ikke en tilsvarende fortrydelsesadgang ved auktioner. Mere om det senere.
Rekvirenten skal udarbejde en salgsopstilling, som danner grundlag for auktionssalget. Salgsopstillingen hviler i al væsentlighed på oplysninger fra offentlige registre såsom tingbogen, Bolig- og bygningsregistret (BBR), ejendomsdatarapport og lign. Ligeledes vil evt. oplysninger om lejeforhold indgå. Man skal som byder på en auktion gøre sig klart, at lejerens rettigheder ikke ændrer sig som følge af auktionen. Man får således lejeren med.
Som noget særligt ved auktionen har rekvirenten indhentet oplysninger hos pant- og rettighedshavere i ejendommen. Det vil sige, at man kan se hvad der skyldes på de enkelte hæftelser, som har pant i ejendommen. Kravene er opgjort i 4 kolonner, hvor den 1. er panthavernes samlede krav, mens 2. kolonne er restgælden, som muligvis kan overtages. 3. og 4. kolonne er i al væsentlighed restancer, som skal indfris kontant, hvis panthaveren får del i auktionsbuddet.
Som højestbydende på en tvangsauktion skal man ud over auktionsbuddet også betale det såkaldte størstebeløb. Størstebeløbet rummer dels omkostningerne til rekvirenten og dels en række krav, som i kraft af lovgivningen hæfter på ejendommen forud for pantegæld. Det er eksempelvis ejendomsskatter og depositum i lejeforhold. Er størstebeløbet kr. 50.000 må man som auktionskøber ved et bud på 1 mio. betale kr. 1.050.000.
Der er typisk afsat 20 minutter til at gennemføre et auktionssalg i fogedretten. På den tid når fogedretten at registrere hvilke rettighedshavere og ejere der er mødt og om der er ændringer til tallene i salgsopstillingen. Ligeledes oplyser rekvirenten typisk om nye eller særlige forhold, som man er blevet bekendt med. Endelig gennemføres budgivningen og køber skal stille sikkerhed for sit bud, jfr. neden.
Salget gennemføres på de såkaldte auktionsvilkår, som ikke kan fraviges til skade for køber, med mindre der er tale om en erhvervsejendom. Auktionsvilkårene er basis for salget og rummer bl.a. pligter og rettigheder for auktionskøberen.
Alle kan som udgangspunkt afgive bud på en auktion, men fogedretten kan bede en byder om at sandsynliggøre, at man kan opfylde sit bud. I den forbindelse er det væsentligt, at man som auktionskøber ikke har krav på at overtage restgæld på et kreditforeningspantebrev. Dette kræver et tilsagn fra kreditforeningen. Byder man for et selskab skal man have en tegningsudskrift og evt. en fuldmagt med, som skal forevises når man afgiver sit bud.
Bliver man højestbydende vil der (næsten altid) blive givet hammerslag, hvilket betyder at man skal stille sikkerhed. Ved de fleste fogedretter skal man stille den lille sikkerhed, som ofte er kr. 10.000, straks. Man får i disse tilfælde en uge til at stille den egentlige sikkerhed, som meget ofte er lig størstebeløbet og restancerne på de hæftelser, som opnår bud.
Selv om man opnår det højeste bud på 1. auktion er det ikke sikkert, at man ender som auktionskøber. Alle panthavere, som ikke har opnået fuld dækning og ejeren kan begære 2. auktion, som betyder at auktionen fortsætter på en ny dato. 2. auktion gennemføres næsten altid inden 6 uger efter 1. auktion.
Når man er blevet auktionskøber skal man – naturligvis – opfylde auktionsbuddet. Som auktionskøber skal man også betale en mindre auktionsafgift samt sørge for og bekoste tinglysning af auktionsskødet. Auktionsskødet udstedes af fogedretten, når det er dokumenteret at alle fortrinsberettigede krav og auktionsomkostninger er betalt og alle dækkede långivere har udstedt en samtykkeerklæring.
Som tidligere beskrevet er der ikke nogen lovhjemlet adgang til at fortryde et auktionskøb. Er der fejl af afgørende betydning i auktionsmaterialet kan auktionen ophæves, men bortset fra disse tilfælde er mulighederne for at komme ud af et køb meget beskedne.
Det måtte køberen i en afgørelse fra 2018 sande. Sagen handlede om køb af et grundstykke, som tidligere havde været bebygget. Det fremgik af salgsopstillingen. Grunden lå i landzone, hvor tilladelse til opførelse af bygninger kræver zonetilladelse. Køberen havde (formentlig) set, at der tidligere havde ligget et hus på ejendommen og forventede derfor, at han kunne få tilladelse til at opføre et nyt hus på ejendommen. Da han efter auktionskøbet henvendte sig til kommunen fik han den besked, at ejendommen i en årrække ikke havde været beboet og at betingelserne for at udstede tilladelse derfor ikke var til stede. Køber, som havde købt grunden m. h. p. at bebygge denne, blev naturligvis skuffet. Formålet med købet forsvandt helt og aldeles.
Han indbragte auktionen for landsretten, hvis flertal gav ham medhold. Man lagde vægt på, at oplysningerne om afløb og den nyeste skattebillet kunne give det indtryk, at man kunne bebygge grunden.
Sagen blev indbragt for Højesteret, som så anderledes på sagen. Man lagde vægt på, at oplysninger i salgsopstillingen ikke i sig selv kunne give køber det indtryk, at han kunne opnå en tilladelse til at opføre et nyt hus. Ydermere måtte pligten til at undersøge dette på forhånd påhvile køber og ikke rekvirenten.
Afgørelsen er et udtryk for, at man skal se sig godt for som auktionskøber. Selv om hele formålet med købet kan forsvinde er det købers egen risiko, som det klare og næsten ufravigelige udgangspunkt. Man kan her tilføje, at man næppe kan stille betingelser for sit bud på auktionen eller tage et forbehold.
Som nævnt indledningsvist, er der ofte gode køb at gøre på tvangsauktion. Prisen afgøres på auktionen og det indebærer ofte en rabat målt i forhold køb i fri handel.
Omvendt er der også risici forbundet ved at byde på auktion, som kan gøre det naturligt eller nødvendigt at søge rådgivning på forhånd.
Overvejer du at købe fast ejendom på tvangsauktion? Kontakt os på telefon 72 30 12 05.
Du er altid velkommen til at henvende dig til os og få en indledende drøftelse af din sag. Vi har stor erfaring i at analysere situationen og give dig råd om, hvad der er bedst at gøre.
