Overtagelse eller salg af hus ved skilsmisse

I forbindelse med en skilsmisse vil et afgørende spørgsmål altid være, hvor du og din ægtefælle hver især skal bo efter I flytter fra hinanden.

Hvis du sammen med din ægtefælle har boet I en ejendom som I begge eller én af jer ejer, skal der tages stilling til om én af jer ønsker – og har mulighed for – at beholde ejendommen eller om denne skal sælges.

Inden der træffes en beslutning herom er det vigtigt, at være opmærksom på reglerne for overtagelse eller salg af en ejendom i forbindelse med en bodeling.

Hvem har fortrinsret til at overtage ejendommen?

I forbindelse med en bodeling har den ægtefælle der ejer et aktiv, fortrinsret til at udtage aktivet i bodelingen. Bl.a. når det gælder familiens helårsbolig er der imidlertid en undtagelse hertil, hvilket kaldes ”krydsende udtagelsesret”. Reglen medfører, at det er den ægtefælle, for hvem ejendommen har den største betydning for opretholdelse af hjemmet, fortsættelse af erhverv eller i øvrigt, der vil have fortrinsret.

Hvem ejendommen har mest betydning for er en konkret vurdering. Momenter i vurderingen kan bl.a. være hos hvem af ægtefællerne børnene skal bo efter skilsmissen, ligesom et moment kan være hvem der i øvrigt har den største tilknytning til ejendommen – dette kan f.eks. være relevant i tilfælde, hvor en ejendom tidligere har tilhørt den ene ægtefælles familie.

Hvilken værdi skal ejendommen overtages til?

Hvis den ene ægtefælle skal overtage ejendommen skal ægtefællerne blive enige om, til hvilken værdi ejendommen skal overtages.

Som ægtefæller har man aftalefrihed i forbindelse med en skilsmisse, hvilket betyder, at ægtefællerne i princippet frit kan aftale til hvilken værdi ejendommen skal overtages af den ene ægtefælle.

Ægtefællerne har hver især krav på, at ejendommen værdiansættes til markedsværdien, hvilket betyder den værdi som ejendommen vil kunne sælges til til tredjemand. Såfremt man som ægtefæller ikke er enige – eller såfremt ægtefællerne vil sikre sig en deling i overensstemmelse med reglerne – skal ejendommen således værdiansættes til markedsværdien.

Det vil derfor ofte være nødvendigt – og fornuftigt – at få ejendommen vurderet af en ejendomsmægler. Ægtefællerne kan I den forbindelse selv aftale, hvem der skal vurdere ejendommen, ligesom ægtefællerne kan vælge at indhente flere vurderinger.

Uanset om ægtefællerne er indstillet på, at indgå en aftale om værdiansættelsen, som ikke nødvendigvis svarer til markedsværdien, anbefaler vi som udgangspunkt, at ejendommen forinden vurderes hos en ejendomsmægler. Det skyldes, at man dermed opnår kendskab til, hvad man er berettiget til efter loven, hvorefter en aftale kan indgås på et oplyst grundlag.

Kan ægtefællerne ikke opnå enighed om værdiansættelsen og/eller opnå enighed om hvem der skal vurdere ejendommen, da kan Skifteretten anmodes om bistand til deling af fællesboet. I det tilfælde vil ejendommen blive værdiansat efter samme princip, hvor der indhentes en vurdering fra en ejendomsmægler.

Såfremt der er tinglyst gæld i ejendommen, som skal overtages af den ægtefælle der udtager ejendommen vil det altid kræve, at banken og/eller realkreditinstituttet godkender, at den ene ægtefælle overtager gælden alene.

Skal der tinglyses nyt skøde?

Såfremt en ægtefælle der er ejer af halvdelen af ejendommen eller ikke er ejer af ejendommen skal udtage ejendommen i bodelingen, da skal der udarbejdes en overdragelsesaftale eller en bodelingsoverenskomst, hvor vilkårene for overdragelsen fremgår.

Når aftalen er underskrevet skal der tinglyses digitalt skøde på tinglysning.dk. Det er væsentligt forinden tinglysning, at sikre sig at alle betingelser er på plads, herunder at den part der overtager ejendommen også overtager den gæld der er tinglyst i ejendommen.

I den forbindelse benytter mange sig af en advokat til udarbejdelse af den endelige aftale samt tinglysning af skøde.

Skal boligen sælges?

Hvis ingen af ægtefællerne ønsker at overtage ejendommen – eller ingen af ægtefællerne har mulighed for det, da må ejendommen sættes til salg.

Ægtefællerne skal være enige om, at udbyde ejendommen til salg. Når der er tale om familiens bolig gælder dette også, selvom det alene er den ene ægtefælle der ejer ejendommen, idet det er i strid med loven, at sælge familiens bolig uden samtykke fra den anden ægtefælle, såfremt ejendommen helt er delvist indgår i den formue der skal deles.

Det er vigtigt, at være opmærksom på, at reglen også gælder efter en separation eller skilsmisse, indtil der er indgået en endelig aftale om hvem der udtager boligen eller truffet en afgørelse herom.

Såfremt ægtefællerne ikke kan opnå enighed om et salg er det i den sammenhæng Skifteretten der skal anmodes om bistand til deling af fællesboet, herunder bistand til at få ejendommen solgt bedst muligt.

Få hjælp af en erfaren advokat

Står du overfor en separation eller skilsmisse kan vores erfarne familieadvokater hjælpe dig med at sikre dig igennem hele forløbet.

Skal der tages stilling til hvad der skal ske med familiens bolig er det væsentligt at få rådgivning så tidligt i forløbet som muligt, så du fra starten er forberedt på konsekvenserne af de aftaler du indgår og undgår faldgruber.

Læs også: Skal der opkræves husleje under skilsmissen?