Forvirret over moms på byggegrunde? Der er afklaring på vej
31. oktober 2017
4 minutters læsetid
Landsretten har bedt EU-domstolen om at fortolke, hvad en byggegrund er, når det gælder moms eller ikke moms ved køb og salg af grundene. Skal du købe eller sælge byggegrunde, kan vi hjælpe dig.
Der er en afklaring på vej fra EU-domstolen om usikkerheden ved den momsretlige fortolkning af ”byggegrunde” og muligheden for momsfritagelse ved handel med fast ejendom.
Når man handler med fast ejendom, kan det have afgørende betydning, om overdragelsen i momsretlig henseende skal betragtes som en momspligtig levering af en byggegrund, dvs. et ubebygget areal udlagt til bebyggelse, eller som en momsfri levering af en eksisterende bygning med tilhørende jord.
Sondringen er afgørende for sælgers momsfradrag i forbindelse med visse momsbelagte arbejder på den overdragne ejendom, og for om køber skal betale moms af købesummen.
Problemstillingen er eksempelvis aktuel, hvis køber ønsker at anvende den overdragne ejendom til ikke-momspligtige formål, Køber kunne eksempelvis ønske, at etablere af en udlejningsejendom til boliger, hvilke vil være et ikke-momspligtigt formål.
Hvis den overdragne ejendom betragtes som en momspligtig byggegrund, men den fremadrettede anvendelse ikke er fradragsberettiget, kan dette udløse en tilbagebetalingsforpligtigelse i forbindelse med momsreguleringen, når ejendommen overdrages.
Køber kan også være belastet, da han risikerer at betale købsmoms af overdragelsen, men ikke efterfølgende har mulighed for at genvinde udgiften ved modregning i afgiftstilsvaret. Købsmomsen skaber et ”fradrag” i eventuel salgsmoms fra den fremtidige drift på den overdragne ejendom, men når driften er momsfritaget, er der ingen indgående moms at modregne i. Købsmomsen bliver dermed en reel meromkostning for køber.
Usikkerheden i praksis stammer fra SKAT og Skatterådet, der i voksende omfang har omfortolket momsfritaget levering af eksisterende bygning med tilhørende jord, til reelt at udgøre levering af momspligtige byggegrunde.
Der findes tre særligt skelsættende EU domme på området, navligt de såkaldte Don Bosco-, J.J. Komen-, og Maasdriel-domme. Dommene giver hver deres bidrag til afgørelsen af, hvornår overdragelse af fast ejendom er momspligtigt.
I Don Bosco blev det fastlagt, at den overdragne ejendom skulle betragtes som byggegrund, selvom der var en bygning på ejendommen på leveringstidspunktet. Begrundelsen var, at sælgeren havde påtaget sig at nedrive bygningen.
I J.J. Komen var der en eksisterende bygning, som var under ombygning. Bygningen var på leveringstidspunktet delvist nedrevet, men blev også delvist anvendt som bygning. Den overdragne ejendom skulle herefter anses for en eksisterende bygning med tilhørende jord. I dette tilfælde kunne den overdragne ejendom således ikke anses for en byggegrund i momsretlig henseende.
I Maasdriel blev det fastlagt, at den overdragne ejendom kunne anses for en byggegrund, fordi det ved objektive omstændigheder omkring transaktionen kunne fastslås, at ejendommen var beregnet til anvendelse som byggegrund. I den konkrete sag fik det betydning, at købesummen blev forhøjet med et beløb svarende til nedrivningsomkostningerne for de eksisterende bygninger, hvorefter ejendommen reelt ville henstå som en byggegrund.
Det er særligt de danske skattemyndigheders udvidede fortolkning af principperne i EU-dommene, som giver anledning til usikkerheden i praksis. Hvor Maasdriel stiller krav om objektive holdepunkter for omgåelse af afgifter, ved eksempelvis at købesummen forhøjes med nedrivningsomkostningerne, synes skattemyndighederne at lægge vægt på subjektive forhold.
Der har således været flere afgørelser, hvor købers planer om nedrivning af bygninger på den overdragne ejendom havde betydning for, at overdragelsen blev betragtet som en momspligt levering af byggegrund på trods af, at ejendommen blev overdraget med eksisterende bygninger på leveringstidspunktet, og på trods af at sælger ikke ville have noget med nedrivningen at gøre.
Den 15. maj 2017 traf Vestre Landsret så afgørelse om, at forelægge spørgsmålet om fortolkningen af begrebet ”byggegrund” for EU-domstolen.
I den konkrete sag havde en entreprenør købt og efterfølgende solgt en grund til en boligforening, hvorpå var opført et pakhus. Det var en del af aftalen, at entreprenøren skulle opføre ungdomsboliger, hvilket nødvendiggjorde en delvis nedrivning af pakhuset.
Skatteministeriet anlagde herefter sag med påstand om, at grunden skulle anses for en byggegrund, og at overdragelsen dermed var momspligtig. Entreprenøren fastholdt, at overdragelse vedrørte en eksisterede bygning med tilhørende jord, og at overdragelsen dermed var momsfri.
Landsretten anførte, at det var af afgørende betydning for sagen, hvorledes begrebet ”byggegrund” skal fortolkes. Spørgsmålet var, hvorvidt det ville være foreneligt med momsdirektivet, at anvende en fortolkning af begrebet ”byggegrund”, hvorefter en fast ejendom kan betragtes som en ubebygget byggegrund, selvom der på leveringstidspunktet findes en bygning på ejendommen, når parternes hensigt er, at køberen af ejendommen skal rive bygningen ned helt eller delvist.
For nuværende må vi afvente og håbe på, at EU-domstolen ved besvarelsen af dette præjudicielle spørgsmål, vil komme med en tiltrængt afklaring på hvilke elementer og fortolkningsbidrag, der skal lægges vægt på ved den momsretlige vurdering af overdragelse af fast ejendom.
Skal du købe eller sælge byggegrunde, så kontakt os på telefon 72 30 12 05 og få kompetent, juridisk rådgivning i din sag.
Du er altid velkommen til at henvende dig til os og få en indledende drøftelse af din sag. Vi har stor erfaring i at analysere situationen og give dig råd om, hvad der er bedst at gøre.
