Værdiansættelse under fortsat angreb
Som sælger af en landbrugsejendom er det vigtigt, at du er grundigt forberedt – og dette starter i god tid inden salget. Du bør undersøge lokalområdet og se, om der er andre ejendomme, der står over for at skulle sælges på samme tid som din ejendom. Hvis dette er tilfældet, er det af vigtig betydning at lave en plan for, hvordan din ejendom kan udskille sig som den mest interessante mulighed for en køber.
Det kan involvere alt fra din beliggenhed, lokalregulering i området fra lokalplaner og kommuneplaner til bygningernes tilstand. Derudover vil dit salgstidspunkt også være definerende for, om dit salg sker hurtigt, eller om du skal vente på at finde den rigtige køber.
Kontakt en af vores specialiserede og erfarne landbrugsadvokater
Du bør gøre din ejendom fysisk klar til et salg og så vedligeholde denne tilstand, indtil der er sket et salg. Hvis der er forhold, der skal udbedres, kan du lige så godt udbedre dem i forbindelse med et salg på forhånd og så selv få glæde af, at din bedrift er velfungerende. Derudover bør du også gøre din landbrugsejendom juridisk klar til salg, og det betyder blandt andet, at alle dine kontrakter og aftaler skal indeholde en mulighed for, at en køber kan overtage dem, eller at du kan komme ud af dem ved et ejerskifte.
Da det ikke er afgørende, hvad du får økonomisk for dit landbrug, men snarere, hvor meget du får med efter salget, skal du også forberede dig økonomisk. Det gør du ved at have en skatteberegning klar vedrørende dine eventuelle skatter i form af genvundne afskrivninger og ejendomsavanceskatter.
Hvis du har en plan om at genanbringe dine skatter, skal du være aktiv landbruger og selv drive jorden før salget. I den situation skal en eventuel bortforpagtning derfor overvejes, inden et salg sker. Samtidigt skal du samle al relevant data om din bedrift, således at en køber nemt kan danne sig et overblik. Hvis du vil være ekstra godt forberedt, har du også inden salget lavet din optimale fordeling af den kommende købesum.
Et salg af en landejendom omfatter typisk ejendomme, der på den ene side har landbrugspligt noteret og dermed er erhvervsejendomme, men hvor man som ejer ikke kan leve af indtægten fra ejendommen. Det er ejendomme med arealer, der karakteriseres som fritidsbrug eller hobbybrug.
Uanset om det er egentlige landbrugsejendomme eller landejendomme, vil ejendommen juridisk set oftest være en erhvervsejendom og det betyder, at man ikke kan anvende reglerne om tilstandsrapport og ejerskifteforsikring. I stedet skal man som sælger beskytte sig ved at opfylde den loyale oplysningspligt, en sælger har. Mange sælgere af landejendomme vælger at få lavet en byggeteknisk gennemgang og udlevere denne rapport til en køber for på den måde at dokumentere, at man har opfyldt sin loyale oplysningspligt.
Ligesom ved salg af landbrugsejendomme gælder det for salg af landejendomme, at man skal være godt forberedt som sælger. Udover de elementer, du kan læse om under afsnittet om salg af landbrugsejendomme, skal du tillige være opmærksom på, at salg af en landejendom kan indeholde et element af liebhaveri, og at der derfor kan være længere mellem køberne. Du skal derfor gøre dig ekstra umage for at gøre køberemnerne opmærksom på netop din landejendom og sørge for at få fremhævet alle kvaliteterne. Jo nemmere den er at bebo og holde vedlige, jo hurtigere vil et salg ske.
Et frasalg af en del af landbrugsejendommen kan have vidtrækkende konsekvenser. Hvis der er panthavere i landbrugsejendommen, skal disse give samtykke til, at en del af ejendommen frasælges. Dette kaldes for en relaksation. Selvom en panthaver accepterer et frasalg, udløser den blotte forespørgsel alligevel et ekspeditionsgebyr og undertiden også et krav om, at ejeren skal betale et ekstraordinært afdrag, fordi pantet nu er mindre værd. Samtidigt kan salget udløse en ejendomsavancebeskatning ud fra reglerne om delsalg og disse kan være til en højere beskatning end ved et helsalg.
Endelig skal man som ejer gøre op med sig selv, om restejendommen stadig er en attraktiv handelsvare, eller om det netop var jorden, der gjorde ejendommen salgbar.
Hvis der gennemføres salg af landbrugsjord, skal der også gennemføres en matrikulær ændring via en landinspektør og Geodatastyrelsen. Landbrugsjord kan sælges som en bygningsløs ejendom eller til sammenlægning med en eksisterende landbrugsejendom.
Med ovenstående in mente er det vigtigt at pointere, at salg af landbrugsjord aldrig bør ske uden forudgående grundig juridisk og økonomisk vurdering fra en erfaren landbrugsadvokat. Ved STORM Advokatfirma har vi specialister, som er klar til at hjælpe dig godt på vej med et salg.
Det er som hovedregel ikke muligt at sælge landbrugsjord til en køber, der ikke i forvejen ejer en landbrugsejendom. Dog gælder visse undtagelser.
Den ene undtagelse er, at der ved salget af landbrugsjorden sker en sammenlægning, således at den nye samlede ejendom bliver en ny landbrugsejendom over 2 hektar. For at gennemføre dette skal landbrugsjorden ligge i skel til den ejendom, det skal sammenlægges med, og der må ikke være fysiske forhindringer i form af sten- og jorddiger, vandløb, grøfter, veje m.v. mellem arealerne.
En anden undtagelse er den såkaldte ”haveregel”, hvor der kan købes op til 19.999 kvm landbrugsjord, hvis det sker til sammenlægning med en ejendom i landzone, og at denne ejendom ikke kommer over 2 hektar.
I andre situationer kan landbrugspligten ophæves i takt med gennemførelse af en planlagt udstykning, hvorved der kan ske salg til private.
Vi har stor erfaring med at rådgive ved salg af landbrug. Ønsker du rådgivning, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister for at forhøre dig om dine og din virksomheds muligheder i forbindelse med et salg.
Du er altid velkommen til at henvende dig til os og få en indledende drøftelse af din sag. Vi har stor erfaring i at analysere situationen og give dig råd om, hvad der er bedst at gøre.
